집은 의식주 중에 주에 해당하는 요소로, 집이 없으면 우리는 노숙자로 살아야 한다. 하지만 전월세 제도 덕분에 내 집은 없더라도 남의 집에 잠시동안 거주할 수 있는 권리를 얻을 수 있다. (물론 돈을 지불해야 함) 부동산 시장의 가격변화를 보면서 집은 투자재로서도 반드시 1개는 가지고 있어야 한다.
중간에 침체기가 있었지만 침체기를 버틴 대가로 2배 이상 더한 곳은 3배넘게 오른 곳도 많다. 내 집을 가지고 있으면 가격상승은 모두 나에게 혜택, 이익으로 돌아오지만 내 집이 없으면 그만큼 작년에 5억이었던 곳을 올해는 10억을 주고 구매해야하는 지경에 이르게 된다.
필자와 같이 소득이 많지 않으나 서울에 거주하고 싶은 신혼부부라면 어떻게 해야할까?
1. 닥치고 돈을 모아라
흔히 말하는 종잣돈, 시드 머니 (seed money)이다. 물론 집을 구매할 때는 대출을 받는다. 하지만 대출을 받더라도 내 돈 1억, 5천만원은 있어야 한다. 그 만큼 돈이 모자랄 수도 있다.
중요한 건 내가 종잣돈을 모으기 위해 들였던 노력과 인내심이다. 집을 사고 집을 보유하고 집을 매도하는 과정은 주식과 다르다. 시간이 매우 오래 걸린다. 그리고 만나야 할 사람도 많다. (매수자, 매도자, 중개인, 관공서 직원 등)
돈을 모으는 과정부터 잘 해나가야 집도 인내심을 가지고 잘 고르고 잘 매수할 수 있다.
닥치고 돈을 모으는 방법에는 2가지가 있다.
1) 주거비를 최소화하여 나가는 돈을 줄이는 것
2) 직장과 가까운 곳에 전월세를 살며 시간을 벌어 부업을 통해 소득을 늘리는 것
필자는 강남, 종로 등 업무지구로 출근하지 않기 때문에 주거비를 최소화하는 1번 방법을 택했다. 그렇다고 2번 방법을 하지 않는 건 아니다. 제일 좋은 건 주거비를 줄이고 부업을 통해 소득을 늘리는 것인데, 부부간 직장 위치가 다를 수 있으므로 이는 본인들의 상황에 맞게 합리적인 선택을 하는 것이 중요하다.
결론: 돈이 있어야 집을 살 수 있고, 매월 정기적인 소득이 있어야 주택원리금을 상환할 수 있다.
만약 부부 소득이 세후 500만원이라면 적어도 절반은 저축을 할 수 있어야 한다. 이는 필자의 생각이다. 더 허리를 동여맬 수도 있으나 우리는 하루 이틀 살아갈 것이 아니고 우리가 집 말고도 돈을 써야하는 곳이 꼭 생긴다. (예를 들면, 세금 혹은 병원에 가야 하는 등)
영끌은 절대 안된다. 자산시장이 어떻게 될지도 모르고 금리가 더 오를지도 모르는 것이다. 대출이자가 나의 소득을 넘어가면 그 집은 은행에 넘어가게 되고 나는 빚도 생기고 집도 잃게 된다. 돈도 잃고 빚도 생기는 건 정말 최악이다. (물론 경매절차를 통해 빚은 어느정도 탕감될 것이다)
경매로 나오는 아파트는 대체로 이런 경우가 많다. 더 오를 줄 알고 영끌로 매수했다가 집값은 떨어지고 금리는 올라 주택원리금이 내 월급을 넘어가서 집이 경매에 넘어가는거다.
집은 투자재이면서 필수재이다. 우리는 집이 없으면 노숙자가 된다. 좋은 집을 사는 것도 좋지만, 내가 두다리 뻗고 편하게 살 수 있는 집이 장기적으로는 더 좋다. (집은 넓혀가면 된다)
결론: 나의 소득을 보수적으로 잡아 해당 소득으로 원리금상환과 월급의 10% 이상 저축이 가능한 주택을 매수하라. (버틸 수 있어야 한다)
3. 소득을 높여 갈아탄다
사실 집을 매수하는 데 가장 부담이 되는 건 담보대출 원리금 상환이다. 매월 적게는 몇십 몇 백만원의 주택 원리금을 납부하면 손에 남는 돈이 없게 된다. 가진 돈이 적으면 마음도 위축되고 무엇보다 자신감이 줄어든다. 돈이 전부는 아니지만, 돈이 없으면 사람의 심리가 위축되는 건 어쩔 수 없다.
서울에 있는 아파트를 매수하려면 적어도 몇억 이상의 대출을 받아야 한다. 이런 부담을 줄이려면 제일 좋은 건 소득을 높이는 것이다. 월 소득을 높여 주택원리금을 상환하고도 몇백만원을 저축할 수 있게 현금흐름을 만드는 것이다.
그러려면 어떻게 소득을 높일까? 요즘 세상은 무얼 하든 돈이 벌리는 시대이다. 나에게 맞는 걸 찾되, 업무시간 이외에 대부분의 시간을 갈아넣어야 한다. 각오 단단히 해야한다
무엇을 하겠다 보다는 포기하지 않고 끝가지 성과가 나올때까지 지속하겠다는 각오가 필요하다. 필자는 소득을 높이기 위한 방법으로 전문직인 기술사를 선택했다. 기술사는 다른 전문직과는 다르게 직장을 다니며 준비를 해야 한다. (어떤 부업이든 직장과 병행해야 하며 의사, 회계사 등 전문직의 경우에는 공부에만 올인하는 경우가 많다) 직장과 동시에 병행하기 때문에 힘들어서 포기하는 사람도 많다.
기술사도 돈을 쉽게 버는 건 아니지만, 같은 노력대비 더 많은 대가를 받을 수 있다. 그리고 내가 하기에 따라 소득을 더 높일수도 있다. 그것이 직장인과의 가장 큰 차이다. 직장인은 아무리 열심히 해도 소득 천장이 있지만 전문직은 없다. 그리고 블로그, 유튜브, 네이버 스마트스토어 등 부업도 소득 천장이 없다. 내가 하기 나름에 따라 소득은 천차만별이다. 이것이 변동성이라 돈을 못 벌수도 있지만, 그런 변동성 때문에 소득이 더 커질수도 있다는 걸 알아야 한다.
결론: 서울에 집 사고 싶으면 소득을 늘려, 주택 원리금을 상환하고도 저축이 가능한 구조를 만들어라.
4. 마무리하며
요즘 내집마련 때문에 고민이 많다. 과연 언제 사는 게 맞는 것일까? 필자도 그건 모른다. 하지만 원칙은 있다. 1) 내가 감당할 수 있는 주택을 매수하는 것, 2) 소득을 높여 더 좋은 집으로 이사 가는 것
한번에 강남, 잠실로 들어가면 좋겠지만 뭐든지 과유불급이다. 차근차근 단계를 밟아 나가면 성취감과 안정감을 동시에 얻을 수 있다. 필자로 대학교를 다니기 위해 서울로 상경하며 나의 거주의 질을 조금씩 높여가고 있다.
기숙사 -> 원룸 -> 오피스텔 -> 쓰리베이 빌라 -> (다음?)
이제 다음은 아파트다. 이렇게 점점 높여가니 내가 성장하고 있다는 게 보이고 앞으로 나의 미래가 기대가 된다.
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